1. L’Escritura Pública (acte de propriété)

L’escritura est le document central. C’est l’acte de vente notarié de la transaction la plus récente, définissant les limites légales de la propriété, les parties impliquées et les termes du transfert. Votre avocat obtiendra une copie certifiée auprès du Conservador de Bienes Raíces (Registre des propriétés) de la commune où se trouve le terrain.

Ce qu’il faut vérifier : Les parties nommées, la description de la propriété (référence cadastrale) et que le vendeur figurant sur l’acte actuel correspond au propriétaire enregistré.

2. Certificado de Dominio Vigente (certificat de propriété en vigueur)

Il s’agit du certificat de propriété actuel faisant autorité, délivré par le Conservador. Il confirme qui est légalement propriétaire du bien à ce moment précis et s’il existe des charges enregistrées (hipotecas), des servitudes (servidumbres) ou des grèvements (gravámenes).

Ce qu’il faut vérifier : Que le nom du vendeur corresponde exactement. Toute hipoteca doit être levée avant la conclusion de la vente — votre notaire l’exigera.

3. Certificado de Hipotecas y Gravámenes (charges et grèvements)

Un certificat séparé du Conservador listant toutes les charges enregistrées contre la propriété sur les 10 dernières années. C’est là qu’apparaîtront les hypothèques, les ordonnances judiciaires, les droits d’usufruit et autres réclamations.

Ce qu’il faut vérifier : Toute entrée inexpliquée. Un certificat propre ne devrait rien montrer, ou seulement une entrée que le vendeur s’est engagé à lever lors de la clôture.

4. Autorisation CONADI (statut des terres autochtones)

En vertu de la Ley Indígena chilienne (Loi 19 253), les terres désignées comme territoire autochtone ne peuvent pas être vendues à des acheteurs non autochtones. La CONADI (Corporation nationale pour le développement autochtone) tient le registre des parcelles protégées.

Ce qu’il faut vérifier : Une lettre d’autorisation de la CONADI confirmant que la parcelle spécifique n’est pas soumise à la protection des terres autochtones. Ceci est particulièrement important dans les régions de La Araucanía, Los Ríos, Los Lagos et Aysén.

5. Plano de Subdivisión ou Plano Regular (plan cadastral)

Le plan cadastral montrant les limites légales de la parcelle. Pour les terres rurales, il est souvent conservé au SAG local (Service agricole) ou à la municipalité. Il doit correspondre à la superficie indiquée dans l’escritura.

Ce qu’il faut vérifier : Que les limites indiquées correspondent au terrain physique que vous avez visité. Les écarts entre le plan et les clôtures ou voies d’accès réelles sont fréquents et doivent être résolus avant la signature.

Une remarque sur le recours à votre propre avocat

Nous accueillons favorablement toute vérification juridique indépendante sur chaque annonce. Lorsque vous demandez les coordonnées d’un bien Chilelands, demandez au vendeur de partager ces cinq documents avec votre avocat. Notre position est simple : un acheteur qui effectue une vérification préalable rigoureuse est un acheteur qui conclut sans problèmes. La documentation complète est toujours disponible sur demande.

Pour plus de détails sur chaque étape, consultez notre chapitre Vérification préalable dans le Guide de l’acheteur.

Qui a besoin d’un RUT ?

Tout étranger souhaitant :

• Signer un acte de vente (escritura pública)
• Ouvrir un compte bancaire chilien
• Payer des impôts chiliens sur la propriété
• Engager un avocat ou un notaire chilien
• Créer une société au Chili

En résumé : si vous achetez un terrain au Chili, vous avez besoin d’un RUT.

Comment en obtenir un

Le processus a considérablement changé ces dernières années. Il n’est plus nécessaire d’être physiquement présent au Chili pour faire la demande, bien que les demandes en personne au SII (Servicio de Impuestos Internos — l’autorité fiscale chilienne) restent la méthode la plus fiable.

Option 1 : Faire la demande auprès d’un consulat chilien

Certains consulats chiliens à l’étranger traitent les demandes de RUT. La disponibilité varie selon les pays — renseignez-vous auprès du consulat dans votre ville. Vous aurez besoin de votre passeport et d’une preuve de l’objet de la demande (par exemple, une lettre de votre avocat chilien décrivant la transaction en cours).

Option 2 : Faire la demande en personne au SII au Chili

Si vous visitez le Chili dans le cadre de votre recherche de propriété — ce que nous recommandons vivement — vous pouvez déposer votre demande directement dans n’importe quel bureau du SII. Apportez votre passeport. Le numéro est généralement délivré le jour même. C’est la méthode la plus rapide et la plus fiable.

Option 3 : Faire appel à votre avocat chilien pour déposer la demande en votre nom

Avec une procuration notariée, un avocat chilien peut demander votre RUT en votre nom pendant que vous restez dans votre pays d’origine. Cela est courant pour les acheteurs qui ont déjà identifié une propriété et souhaitent avancer sans voyage préliminaire.

À quoi ressemble le RUT

Un RUT chilien pour les particuliers prend la forme XX.XXX.XXX-X — sept ou huit chiffres suivis d’un chiffre de vérification. Pour les étrangers, il commence généralement par 4X ou 5X. Conservez-le précieusement : vous l’utiliserez à chaque étape formelle de votre achat immobilier et pour tout dépôt fiscal ultérieur.

La suite

Une fois que vous avez votre RUT, vous pouvez ouvrir un compte bancaire chilien (utile pour transférer les fonds d’achat), engager directement un notaire et être nommé en tant qu’acheteur sur l’acte. Consultez notre guide complet du processus d’achat pour les étapes complètes, de la recherche de propriété au titre enregistré.

L’effet monétaire

Une parcelle de 50 hectares dans la région de Los Lagos qui se vendait 180 000 USD en 2019 peut aujourd’hui être acquise pour 120 000 USD — même terrain, même titre de propriété, mêmes vues spectaculaires. Le vendeur fixe ses prix en pesos, alignés sur les attentes locales. Vous payez en une devise forte qui achète bien plus de pesos qu’il y a quatre ans.

Les vents favorables monétaires ne durent pas éternellement. Lorsque le peso se stabilisera — et les cycles historiques suggèrent que ce sera le cas — ces prix en USD s’ajusteront à la hausse pour refléter la valeur locale réelle des terres.

Stabilité juridique

Contrairement à de nombreux marchés latino-américains, le Chili autorise la propriété étrangère à 100 % des terres rurales sans aucune restriction. Le système de titres est fondé sur un acte notarié public (escritura pública) enregistré au Conservador de Bienes Raíces — une institution centenaire avec une chaîne de titres fiable. Les étrangers et les citoyens chiliens disposent de droits de propriété identiques en vertu de la loi chilienne.

L’incertitude constitutionnelle de 2022 est résolue. Le projet rejeté aurait restreint la propriété foncière à grande échelle ; le cadre juridique approuvé ne l’a pas fait. Il n’existe aucune législation en attente susceptible d’affecter la propriété foncière étrangère.

Ce que vous achetez réellement

Le Chili s’étend sur 4 300 kilomètres, du désert d’Atacama jusqu’au sub-antarctique. Cela comprend des fjords patagoniens côtiers, des contreforts andins, des vallées agricoles face au Pacifique, d’anciennes forêts d’araucaria et certains des systèmes fluviaux les plus purs de la planète — le tout dans un pays doté d’infrastructures fiables, d’un système judiciaire fonctionnel et de vols directs depuis l’Amérique du Nord et l’Europe.

Des terres dans cette géographie, dans cet environnement juridique, à ces prix, ne sont pas une proposition courante. La fenêtre ne restera pas ouverte indéfiniment.

Comment commencer

Parcourez nos annonces vérifiées pour voir ce qui est disponible par région et budget. Chaque annonce sur Chilelands a été examinée pour la clarté du titre avant d’être publiée. Lorsque vous trouvez quelque chose d’intéressant, créez un compte acheteur gratuit pour accéder aux coordonnées et entamer la conversation de vérification préalable.