Le processus d'achat étape par étape

Une transaction foncière au Chili se déroule en quatre étapes distinctes : la diligence raisonnable, la promesa, l'escritura et l'inscription au registre. Du premier contact au titre de propriété à votre nom, comptez généralement entre 60 et 120 jours.

Étape 1 — Diligence raisonnable (2 à 4 semaines)

Avant tout échange de fonds, votre avocat commande une étude de titres (estudio de títulos) auprès du Conservador de Bienes Raíces (CBR) — le registre foncier public. L'étude remonte sur au moins 10 ans et confirme que le vendeur dispose d'un titre de propriété propre, sans charges, hypothèques ni servitudes. En parallèle, demandez un certificat CONADI, un certificat des droits d'eau et un rapport d'arpentage confirmant la correspondance entre les limites physiques et l'escritura.

Étape 2 — La promesa de compraventa (promesse de vente)

Une fois la diligence raisonnable validée, acheteur et vendeur signent une promesa de compraventa — une promesse contraignante de conclure la vente. Il s'agit d'un contrat notarié qui fixe le prix, les conditions et une date de clôture. Un acompte (généralement 10 %) est placé sous séquestre. Si le vendeur se rétracte, il restitue le double de l'acompte. Si l'acheteur se rétracte, il perd l'acompte.

Pour les transactions à distance (acheteur international absent du Chili), un abogado chilien peut agir en votre nom grâce à une procuration notariée (poder notarial). Ce poder peut être signé dans un consulat chilien de votre pays de résidence.

Étape 3 — L'escritura de compraventa

L'escritura est l'acte de vente définitif, rédigé par un notario público chilien. Les deux parties (ou leurs représentants autorisés) signent devant le notario. Celui-ci atteste les signatures, vérifie les identités et conserve l'original dans son registre (protocolo). Vous recevez un exemplaire signé appelé copia autorizada.

L'escritura doit contenir : la description juridique complète du terrain (rol de avalúo, superficie, limites), l'identification complète des deux parties, le prix convenu, et toute condition ou servitude éventuelle.

Étape 4 — Inscription au CBR

L'escritura signée est présentée au Conservador de Bienes Raíces de la commune où se situe le terrain. Le CBR enregistre le transfert de propriété dans le Registro de Propiedad. Ce n'est qu'après cette inscription que la transaction est juridiquement achevée et que votre titre est opposable aux tiers. L'inscription prend généralement de 1 à 5 jours ouvrables et coûte un droit légal modique.

Ce dont vous avez besoin

• Un numéro RUT chilien (identifiant fiscal). Il s'obtient auprès du SII — votre abogado peut s'en charger à distance.
• Un compte bancaire chilien ou un moyen fiable de transférer des fonds en CLP ou en USD.
• Un abogado chilien agréé pour vous représenter et réaliser l'étude de titres.
• Un poder notarial si vous ne serez pas physiquement présent au Chili.