Liste de contrôle pour la diligence raisonnable

Ne faites jamais l'impasse sur la diligence raisonnable pour un terrain rural chilien. Les vices de titre, les litiges sur les droits d'eau, les classifications de terres indigènes et les problèmes d'accès routier sont tous identifiables avant la signature — mais invisibles après.

Étude de titres (Estudio de Títulos)

Votre abogado commande une recherche complète de la chaîne de titres auprès du Conservador de Bienes Raíces. L'étude doit couvrir au minimum 10 ans — idéalement jusqu'au lotissement d'origine. Points à vérifier :

• Historique de transferts sans contestation ni succession litigieuse
• Absence d'hypothèques, de charges ou de prohibiciones en cours
• Absence de procédures judiciaires pendantes (litigios)
• Le vendeur détient la pleine propriété — et non un simple usufruit ou un droit limité

Certificat CONADI

Demandez un certificat à la CONADI confirmant que le terrain n'est pas classé tierra indígena. C'est une exigence impérative pour tout achat de terrain dans les régions à forte présence de communautés mapuche ou d'autres peuples autochtones (La Araucanía, Los Lagos, Los Ríos, Biobío).

Droits d'eau (Derechos de Agua)

Au Chili, les droits d'eau sont distincts du droit de propriété foncière. Si le terrain comporte une rivière, un ruisseau, un puits ou un canal d'irrigation, confirmez que les droits d'eau sont enregistrés auprès de la Dirección General de Aguas (DGA) et qu'ils sont soit inclus dans la vente, soit explicitement exclus. L'utilisation d'eau non enregistrée n'est pas protégée.

Arpentage et vérification des limites

Faites réaliser un relevé topographique indépendant par un géomètre agréé (topógrafo). Vérifiez que :

• Les limites physiques correspondent à la description de l'escritura
• La superficie en hectares annoncée est exacte
• Aucun empiètement par les propriétaires voisins
• Les coordonnées GPS de l'annonce correspondent à la parcelle réelle

Accès routier

Confirmez que la parcelle dispose d'un accès routier légal (servidumbre de tránsito) si elle ne donne pas directement sur une voie publique. Un terrain rural sans servitude de passage est de fait enclavé. Vérifiez ce point dans l'escritura et physiquement lors d'une visite sur place.

Restrictions environnementales et d'urbanisme

Consultez le Plan Regulador régional et les registres de la CONAF pour vérifier s'il existe une désignation d'Área Silvestre Protegida ou de Reserva Nacional sur la parcelle ou à proximité. Toute construction à proximité de zones humides, de forêts indigènes ou d'espaces protégés nécessite des autorisations préalables qui peuvent se révéler impossibles à obtenir.

Vérification de l'identité du vendeur

Confirmez que le vendeur est bien le propriétaire inscrit au CBR — et non un intermédiaire, un proche ou un mandataire sans procuration dûment documentée. Demandez une copie de la cédula de identidad du vendeur et confrontez-la à l'inscription au CBR.