Lista de verificación de debida diligencia

Nunca se salte la debida diligencia en terrenos rurales chilenos. Defectos de título, disputas de derechos de agua, clasificaciones de tierra indígena y problemas de acceso vial son todos descubribles antes de firmar — pero invisibles después.

Estudio de títulos

Su abogado solicita un estudio completo de la cadena de dominio al Conservador de Bienes Raíces. El estudio debe cubrir al menos 10 años — idealmente hasta la subdivisión original. Busque:

• Historial de transferencias limpio, sin sucesiones disputadas
• Sin hipotecas, gravámenes ni prohibiciones vigentes
• Sin juicios pendientes (litigios)
• Que el vendedor tenga dominio pleno — no un usufructo ni un derecho limitado

Certificado CONADI

Solicite un certificado a CONADI que confirme que el terreno no está clasificado como tierra indígena. Este es un requisito indispensable para cualquier compra de terreno en regiones con comunidades Mapuche u otras comunidades indígenas significativas (La Araucanía, Los Lagos, Los Ríos, Biobío).

Derechos de agua

En Chile, los derechos de agua son independientes de la propiedad del terreno. Si el predio tiene un río, estero, pozo o canal de riego, confirme que los derechos de agua estén inscritos en la Dirección General de Aguas (DGA) y que estén incluidos en la venta o explícitamente excluidos. El uso de agua no inscrito no tiene protección legal.

Verificación de deslindes y superficie

Encargue un levantamiento topográfico independiente a un topógrafo habilitado. Confirme que:

• Los deslindes físicos coinciden con la descripción de la escritura
• La superficie en hectáreas declarada es correcta
• No hay usurpaciones por parte de vecinos
• Las coordenadas GPS del aviso coinciden con el predio real

Acceso vial

Confirme que el predio tiene acceso legal (servidumbre de tránsito) si no da directamente a un camino público. Un terreno rural sin servidumbre de acceso legal está efectivamente enclavado. Verifique esto en la escritura y físicamente durante una visita al terreno.

Restricciones ambientales y de zonificación

Revise el Plan Regulador de la comuna y los registros de CONAF para verificar si existe alguna designación de Área Silvestre Protegida o Reserva Nacional sobre el predio o en sus inmediaciones. Construir cerca de humedales, bosque nativo o áreas protegidas requiere permisos previos que pueden ser imposibles de obtener.

Verificación de identidad del vendedor

Confirme que el vendedor es el propietario inscrito en el CBR — no un corredor, familiar o apoderado sin autorización documentada. Solicite una copia de la cédula de identidad del vendedor y compárela con la inscripción del CBR.